2026年6月4日，星期四四月十九 丙午年 癸巳月 己酉日REITs：助力大众参与不动产配置2026年1月底，首批商业不动产REITs项目正式向中国证监会及沪深交易所申报并获受理。随着首批商业不动产REITs集中申报和受理，不动产投资信托基金开始加快步入大众视野，成为资本市场盘活存量资产、普通投资者参与不动产配置的热门金融品类。
什么是REITs？不动产投资信托基金（简称REITs）是一种将多个投资者的资金汇集起来，由专业的投资机构进行不动产投资和管理，并将投资收益按比例分配给投资者的创新金融工具。其主要目的是实现不动产的证券化，提高流动性，并为普通投资者提供参与不动产市场的机会。简单来说，REITs的运行机制就是投资者将资金投入到REITs中，这些资金被集合起来交给基金经理或专业的投资机构。这些机构会将所募集到的资金投资于各种不动产项目，例如商业地产、住宅地产、酒店、基建设施等。投资于这些资产所获得的租金收入、物业增值收益以及其他收益，经过扣除管理费等成本后，按照预定的比例分配给投资者。REITs的分类按照募集方式，REITs可分为公募型和私募型。公募 REITs是以公开发行方式向社会公众投资者募集资根据投资对象的不同，目前REITs在国外可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。权益型REITs主要投资商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等；抵押贷款型REITs主要将资金用于发放房地产抵押贷款，或者购买抵押贷款支持证券。混合型REITs是前面二者的综合体。在我国，自商业不动产REITs开始试点后，公募REITs的种类由基础设施扩容至商业不动产，基础设施公募REITs和商业不动产REITs并行，服务重心各有侧重，为市场主体提供了更加丰富和灵活的选择。个人投资者如何参与公募REITs投资？普通投资者参与公募REITs投资，主要有3种正规渠道，可以按“参与时间和方式”来理解。一是首发认购：公募REITs刚发行时，个人投资者可以通过场内认购或场外认购参与。参与场内认购的，需要开通场内证券账户（股票账户或场内基金账户）；参与场外认购的，需要开通场外基金账户。个人投资者参与认购公募REITs，目前主要采用“金额认购，份额确认”的方式，即投资者先投入一定金额（需要不低于规定的单笔最低认购金额），在扣除认购费用之后，按照基金份额的发行价格确认买入的基金份额数量。二是场内交易：公募REITs在证券交易所上市后，个人投资者还可以通过场内交易的方式投资，这也是目前最主流的参与方式。场内认购的份额，可直接通过证券账户进行买卖；场外认购的份额，可通过转托管至场内后参与交易。交易方式包括竞价交易、大宗交易等，上市首日涨跌幅限制为30%，后续交易日涨跌幅限制为10%。三是基金通平台份额转让：沪深交易所目前均建立了基金通平台，开通场外基金账户的个人投资者可以通过其进行公募REITs的份额转让，且仅限于转让卖出，暂不支持买入。警惕REITs领域的非法金融REITs属于创新型不动产投资品类，专业属性较强，市场认知仍在逐步普及。也正因大众对其业务规则、发行逻辑缺乏深入了解，容易给不法分子留下可乘之机，借用REITs相关概念包装各类非法金融活动。金朝阳集资诈骗案就是典型代表，不法分子推出“Pre-REITs”等项目，以40%到100%的超高年化收益为诱饵，吸引公众投资，然而，其所谓REITs投资的底层资产全为虚构，募集资金未投入任何实际项目，仅通过关联公司腾挪转移，给投资者造成重大财产损失。此外，还有媒体曝光多起假借REITs名义的骗局，不法分子通过短视频、社交群组引流，搭建虚假投资平台、包装投资社群，编造未上市专属份额、高额收益等谎言，诱导投资者转账，这类骗局多采用资金盘模式，前期小额返利稳住投资者，后期便失联跑路。REITs作为当下备受追捧的资产配置新风口，受到不少投资者关注，但越是热门品类，越容易被不法分子借机炒作利用。广大群众切勿盲目跟风追热、轻信所谓内部渠道和超高收益承诺，始终擦亮辨别双眼，只认可官方正规参与途径，自觉远离各类假借热点概念包装的非法金融活动，守护好自身财产安全。整理自：央视财经、上海证券交易所、财联社、《证券市场周刊》《担保业务相关概念释义大全》等如需转载专栏内容，请注明来源：湖南省委金融办、快乐老人报点这里，获取更多天的“湘”守一审：武维利二审：鲍杰三审：贺银河举报/反馈
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